도시형 아파트 주담대 드려요 (KB 시세없음) 지난주에 매물 보고 대출 알아보려하는데요 근로소득 5500정도 됩니다 (연)NICE 920점

1. 대출 가능성 및 한도 산정 기준

(1) 담보 가치 평가 방식

• KB 시세 없을 경우: 은행 소속 감정평가사가 보수적 감정 실시

• 실제 거래가 (1.21.3억 원) 대비 **1020% 하향 평가** 가능성 ↑ .

• 예시: 매매가 1.3억 원 → 감정가 1.04~1.17억 원 (약 10~20% 할인).

• LTV(대출비율):

• 도시형 아파트는 일반 주택과 동일 LTV 70% 적용 가능 .

• 단, 저당권 설정 시 추가 담보 인정 폭 ↓ (상가 부분 제한적 반영).

(2) 소득 인정 조건

• ※ 사업소득 : 운수업의 경우 안정성 고려 일부 할인 적용 .

(3) DSR(총부채원리금상환비율) 검증

• 기준 DSR: 40% (주담대 한도 산정 시) .

• 최대 월 상환액:

(총 연소득 1.72억 원 ÷ 12) × 40% = 월 약 573만 원

• 대출 가능 한도 시뮬레이션:

• 조건: 금리 4.5%, 30년 거치분할상환 → 월 573만 원 상환 시 한도 ≈ 2.1억 원 .

• → 담보가치에 의한 한도가 더 제한적 (감정가 1.17억 원 × 70% = 8,190만 원).

2. 하나은행 대출 예상 흐름

예시 계산 결과:

• 최대 대출액:

• 낙관적 시나리오 (감정가 1.17억 원) → 8,190만 원

• 보수적 시나리오 (감정가 1.04억 원) → 7,280만 원

• 기존 예상액 (7,700만 원) 대비 ↓ 5~12% 차이 발생 가능.

⚠️ 3. 리스크 관리 방안

(1) 감정가 향상 전략

• 입증 자료 제출:

• 동일 단지 최근 실거래 계약서 (1.3억 원 이상 거래 증빙) .

• 인근 일반 아파트 시세 비교표 (도시형 아파트의 주거적 가치 강조).

• 상업시설 분리 설명:

• 상가 부분을 제외한 순 주거 면적 비중 강조 → 감정사 설득 필요.

(2) 대출 한도 확보 추가 방안

• 혼합 담보 대출:

• 다른 보유 부동산 (예: 토지) 추가 담보 설정 → LTV 상향 가능 .

• 비사업자 부양배우자 소득 병합:

• 배우자 소득 증빙 시 DSR 여유 확보 → 한도 증대 효과.

(3) 금리 협상 포인트

• 우대조건 적용:

• 예시: 기준금리 4.5% → 최종 3.6~3.9% 가능성 .

4. 대체 상품 제안 (은행권 외)

1. 저축은행 상호저축대출:

• LTV 80~90% 가능 but 금리 6~8% ↑ .

• 단기 차입 후 전세대출 전환 고려.

1. P2P 부동산 담보대출:

• 플랫폼별 담보인정율 75~85% (예: 8퍼센트, 렌딧) but 신뢰도 ↓ .

1. 보험사 주담대:

• 삼성생명 등 도시형 아파트 특화 상품 (LTV 70% 동일 but 감정관리 더 유연)

​